2023年8月29日，东莞市自然资源局发布《东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则（试行）》（以下简称《实施细则》），至此，期盼已久的“产权分割转让”政策正式公布！主要明确工业生产用房产权分割、分割转让、受让主体、不动产登记等内容。

为了让大家可以简单快速了解重点，小编核心要点如下：

1.适用哪类“工改 M1”项目?

符合现代化产业园统筹规划，且国有出让的“工改M1”项目；

符合国有土地面积 15 亩、容积率 3.0 以上的存量“工改 M1”项目；

因实施政府主导连片“工改工”而建设的工业安置房项目；其他经市政府同意分割的项目。

小编解析：实施细则区分现代化产业园、存量“工改 M1”项目。相较现代化园区内的项目，存量项目在规模、分割转让比例的限制更严苛。

2.符合条件的项目那些可以分割？

“工改 M1”项目全部工业生产用房，含自持、赔付或贡献用房，均可进行产权分割；行政办公及生活服务设施等配套用房不得产权分割。

3.如何分割？

“工改 M1”项目的工业生产用房按幢、层等固定界限为基本单元分割，固定界限由自然资源部门核发的建设工程规划许可证、规划总平面图、分层平面图等规划核准文件中标注。

层是产权分割的最小单位，不得在层内再进行分割。
每个基本单元的套内建筑面积不少于1000平方米。

本细则印发实施前在建或已竣工的存量“工改 M1”项目，按基本单元建筑面积不少于500平方米执行。

4.哪些可以转让？

除自持用房外，“工改 M1”项目其他工业生产用房，均可进行转让；行政办公及生活服务设施等配套用房，不得转让。

小编解析：自持用房，可分割，但不可转让。

5.分割转让的比例如何？

6.分割转让，受让方应满足什么条件？

小编解析：值得注意的是，这里与此前征求意见稿不同，本次印发的《实施细则》并没有列出对受让方的具体规定。受让方资格条件审查的具体工作指引由市工业和信息化部门会同相关部门另行制订。受让方要满足什么条件，还要再等等。

7.如何办理不动产权登记？

首先可分为增量登记、存量登记。

增量工业生产用房转移登记，是指工业生产用房由开发主体通过现售方式首次转让受让人后办理的不动产登记。

存量工业生产用房转移登记，是指办理了增量工业生产用房转移登记后再次申请不动产转移登记，即二次转让。

小编解析：对于存量“工改M1”项目转移登记要求严格，按照《实施细则》要达到一定标准条件才可以转移剩余40%，意味着剩余的40%难以找到企业，对开发主体而言，延长了园区资金回笼周期，对园区的现金流及整体开发产生影响。

存量“工改M1”的不动产登记的办理规定可能影响目前在建(在批)或已竣工的项目。

小结

小编认为：分割转让的限制、转让时序的调整，两者共同作用下，其实是提高了“工改工”的门槛，提高了对企业实力的要求，限制“小、散”的新园区改造步伐。《实施细则》也重点提到现代化园区，接下来几年，东莞“工改工”应该会以政府主导的现代化产业园区、连片工改工的大片区统筹改造模式推进为主旋律。

来源：东莞开启城市更新